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Francisco Sousa Coutinho

Contratos para a utilização da terra

02/05/2020

Direito de Propriedade

A forma mais tradicional de uso da terra é através da aquisição do respetivo direito de propriedade, o qual permite ao respetivo titular o gozo de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição da coisa adquirida, dentro dos limites da lei.
A compra e venda de um imóvel é celebrada através de escritura pública ou de documento particular autenticado e é sujeita a registo junto da Conservatória do Registo Predial, dando publicidade ao direito de propriedade e permitindo a sua oponibilidade a terceiros.
A aquisição do direito de propriedade implica o pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e do Imposto do Selo (“IS”). Posteriormente, será necessário pagar anualmente o Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”).
Gostaríamos de ressalvar que, aquando da compra e venda de prédios rústicos, deverá ser acautelado o regime da proibição do fracionamento de prédios rústicos, devendo ainda ser confirmada a eventual necessidade de ser dado o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes. O direito de propriedade pode ser onerado, nomeadamente, através da constituição de hipoteca a favor de terceiros (o que é particularmente vantajoso quando o agricultor pretende obter financiamento).

Direito de Superfície

O direito de superfície permite ao proprietário do prédio manter a propriedade do solo e conceder a um terceiro (nomeadamente um agricultor), temporária ou definitivamente, a faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra no seu terreno, ou de nele fazer ou manter plantações. O preço do direito de superfície poderá ser pago através de uma única prestação ou através de prestações anuais (sempre em dinheiro), conforme convencionado pelas partes.
O direito de superfície, tal como o direito de propriedade, poderá ser constituído por meio de escritura pública ou de documento particular autenticado e é sujeito a registo junto da Conservatória do Registo Predial, dando publicidade ao referido direito e permitindo a sua oponibilidade a terceiros. Aquando da constituição do direito de superfície é necessário o pagamento de IMT e de IS, e a liquidação do IMI é, após o início da construção ou do termo da plantação, da responsabilidade do superficiário.
O direito de superfície, tal como o direito de propriedade, pode ser onerado, nomeadamente, através da constituição de hipoteca a favor de terceiros (o que é uma vantagem na obtenção de financiamento).

Usufruto

Outra possibilidade de uso da terra por pessoa diferente do seu proprietário é o usufruto. Através deste regime é possível gozar temporária e plenamente um prédio rústico alheio, desde que sem alterar a sua forma ou substância. O usufruto pode ser estabelecido pelo prazo de duração da vida do usufrutuário ou, no caso de pessoas coletivas, pelo prazo máximo de 30 anos, pelo que se apresenta como uma solução que oferece estabilidade e segurança. O direito de usufruto, tal como os direitos reais anteriormente mencionados, poderá ser constituído por meio de escritura pública ou de documento particular autenticado e deverá ser objeto de registo junto da Conservatória do Registo Predial, beneficiando das já referidas vantagens (i.e., publicidade e oponibilidade). Aquando da constituição do direito de usufruto, é necessário o pagamento de IMT e de IS, ficando posteriormente o usufrutuário responsável pelo pagamento do IMI.
O direito de usufruto beneficia igualmente da possibilidade de ser onerado, salvo estipulação das partes em contrário.

Arrendamento Rural

Uma das formas mais utilizadas de uso da terra é através do arrendamento rural.
De acordo com o seu regime legal, e atendendo ao fim a que se destina, o arrendamento rural pode ser de um de três tipos: agrícola, florestal ou de campanha.
Quanto ao prazo (i) os arrendamentos agrícolas não podem ser celebrados por prazo inferior a sete anos, sendo renováveis automaticamente por sucessivos períodos de, pelo menos, sete anos, enquanto não forem denunciados nos termos da lei, (ii) os arrendamentos florestais, não podem ser celebrados por prazo inferior a sete anos nem superior a 70 anos e, salvo disposição em contrário, não se renovam automaticamente no termo do prazo do contrato e (iii) os arrendamentos de campanha, não podem ser celebrados por prazo superior a seis anos e, salvo disposição em contrário, não se renovam automaticamente no termo do prazo do contrato.
Caso tenham sido concedidos ao proprietário direitos de produção e direitos a apoios financeiros no âmbito da política agrícola comum é possível integrar a sua transmissão no âmbito do contrato de arrendamento rural, devendo ser respeitados os regimes especiais eventualmente aplicáveis.
Quanto às formalidades a observar, o contrato de arrendamento rural deverá ser celebrado por escrito e o senhorio deverá entregar o respetivo original no serviço de finanças da sua residência ou sede social. Ao contrário dos regimes anteriormente descritos, o arrendamento rural não está sujeito a registo junto da Conservatória do Registo Predial.
No que à renda diz respeito, a mesma é anual e deverá ser previamente estipulada, correspondendo a uma prestação pecuniária.
Ao arrendatário não é permitida a oneração do prédio objeto do arrendamento, o que, caso o agricultor pretenda obter financiamento, poderá ser uma desvantagem face aos regimes anteriormente identificados.
A celebração de arrendamento rural está isenta de pagamento de qualquer taxa ou imposto. Como acima se procurou expor, existem várias formas de regular a utilização da terra, cabendo às partes escolher e negociar o regime que melhor se coaduna com os respetivos interesses.

 

Perguntas frequentes

Ocupei um terreno para a sua exploração agrícola há já vários anos, poderei ter algum direito sobre o mesmo?
Nos termos da lei, a posse do direito de propriedade mantida por certo lapso de tempo, permite ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do referido direito através da usucapião.

A usucapião tem lugar em 5, 10, 15 ou 20 anos, consoante a o tipo de posse em causa (i.e., se a mesma é titulada ou não titulada, de boa-fé ou de má-fé e, ainda, se existe ou não registo de mera posse).
Assim, caso estejam verificados os pressupostos previstos na lei, poderá o possuidor adquirir por usucapião o direito de propriedade sobre o terreno em causa, através, nomeadamente, de uma escritura pública de justificação ou de uma ação judicial, consoante aplicável.

Qual a taxa aplicável a cada um dos impostos referidos (IMT, IS e IMI)?
Sobre prédios rústicos, a taxa de IMT é de 5% e a taxa do IS é de 0,8% (taxa a incidir sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior), a taxa de IMI é de 0,8% (taxa a incidir sobre o valor patrimonial tributário do imóvel).

O superficiário pode transmitir o seu direito a um terceiro?
Sim. Este direito é transmissível por ato entre vivos ou por morte.

Em caso de transmissão do direito de superfície o proprietário do solo tem direito de preferência?
Sim, o proprietário do solo tem direito de preferência, em último lugar, na venda ou doação em cumprimento do direito de superfície.

Quais as causas de extinção do usufruto?
O usufruto, quando celebrado por prazo certo, extingue-se com o termo do prazo ou, quando celebrado vitaliciamente, com a morte do usufrutuário. Outras causas de extinção são: a reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, o não exercício deste direito durante 20 anos, a perda da coisa usufruída ou a renúncia ao direito por parte do usufrutuário.

Que elementos deverão constar obrigatoriamente do contrato de arrendamento rural?
A identificação completa das partes, a identificação do bem objeto de arrendamento, o fim a que se destina, o valor estipulado para a renda e a data de celebração. Caso existam bens móveis que façam parte integrante do contrato, deve ser anexada a sua descrição detalhada (designadamente no que respeita ao estado de conservação e funcionalidade).

As partes de um contrato de arrendamento rural podem estipular que o arrendatário renuncia ao direito de renovação do contrato ou se obriga antecipadamente à sua denúncia?
Não, uma estipulação destas é nula, tal como são nulas as cláusulas em que (i) o arrendatário se obrigue ao pagamento de prémio de seguro contra incêndios de edifícios ou instalações e infraestruturas não compreendidas no contrato, bem como de impostos, contribuições ou taxas incidentes sobre os imóveis objeto do contrato e que sejam devidos pelo senhorio, (ii) qualquer dos contraentes renuncie ao direito de pedir denúncia ou resolução do contrato e às indemnizações que sejam devidas nos casos de violação de obrigações legais ou contratuais, e (iii) o arrendatário se obrigue, por qualquer título, a serviços que não revertam em benefício direto do prédio ou se sujeite a encargos extraordinários. 

É possível atualizar a renda no decorrer do contrato de arrendamento rural?
Salvo estipulação em contrário, o senhorio pode atualizar a renda anualmente aplicando o coeficiente resultante da totalidade da variação do índice de preços do consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., e publicado no Diário da República.

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